Finanzierungstipps

Immobilienrendite optimieren – Darauf sollten Sie bei Kauf und Finanzierung achten

1. Kaufpreis und Darlehenszinsen bestimmen, wie teuer der Immobilienkauf ist. Niedrige Darlehenszinsen machen einen Immobilienkauf nicht zwangsläufig günstig; in Niedrigzinsphasen sind in der Regel die Immobilienpreise hoch.
   2021 kostete eine Immobilie in guter Lage mehr als das 2,5-Fache als 10 Jahre zuvor. Für eine 80 m² große Eigentumswohnung in Berlin zahlte man im Jahr 2011 beispielsweise um die 125.000 €. Mit 10 % Eigenkapital hätten sich die Zinsen für das Darlehen von 112.500 € bei einem Zinssatz von 4,0 % und einer monatlichen Darlehensrate von 600 € auf etwa 64.300 € belaufen; die Gesamtkosten somit auf etwa 189.300 € (ohne Erwerbsnebenkosten).
   2021 kostete dieselbe Eigentumswohnung ohne Zinsen bereits etwa 345.000 €, so dass man den niedrigeren Zinssatz hier völlig vernachlässigen kann. Die Zinsen wären bei einem Zinssatz von etwa 1,0 % zwar verhältnismäßig niedrig, hätten sich aber je nach Höhe des Darlehens und der monatlichen Darlehensrate auch schnell auf über 40.000 € summiert.

   Beherzigen Sie daher die GOLDENE REGEL des Immobilienkaufs: Beträgt der Kaufpreis mehr als 30 Jahreskaltmieten ist die Immobilie in der Regel zu teuer und damit unrentabel – es sei denn, es kann mit einer entsprechend hohen Wertsteigerung gerechnet werden.

2. Nicht auf von Maklern schöngerechnete Renditen vertrauen! – Auf jeden Fall selbst nachrechnen. Hierzu auch Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre beim Makler oder bei der Hausverwaltung anfordern und prüfen. Die Nettomietrendite sollte mindestens 4 % betragen.
3. Früh genug um die Finanzierung kümmern. Die Zusage der Bank lässt in der Regel länger auf sich warten als man denkt.
4. Mehrere Darlehensangebote einholen und vergleichen. Ein zehntel Prozentpunkt weniger Sollzins kann mehrere Tausend € Ersparnis bedeuten.
5. Vor dem Kauf gründlich den Kaufvertrag lesen und alle offenen Fragen vom Notar beantworten lassen. Gegebenenfalls Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.
6. In Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Sollzinsbindung für Ihr Darlehen wählen (mindestens 10 Jahre), in Hochzinsphasen eine möglichst kurze.
7. Läuft Ihr Darlehen für die Immobilienfinanzierung bereits länger als 10 Jahre, kann es gemäß BGB §489 Abs. 1 kostenlos gekündigt werden (ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung). Nutzen Sie diese Möglichkeit, wenn dadurch der Zinssatz günstiger wird.
8. Investieren Sie möglichst wenig Eigenkapital, wenn Sie die Immobilie vermieten wollen und finanzieren Sie stattdessen möglichst viel über ein Darlehen. Obwohl ein hoher Darlehensanteil eine längere Darlehenslaufzeit und dadurch höhere Zinszahlungen bedingt als ein niedriger Darlehensanteil, verbessert sich aufgrund des geringen Eigenkapitaleinsatzes die Eigenkapitalrendite Ihrer Investition. Außerdem haben Sie zum einen Kapital für andere Investitionen übrig, zum anderen führen die höheren Zinszahlungen zu niedrigeren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit zu weniger Steuern.
   Um das Risiko sinkender Immobilienpreise zu minimieren, sollten Sie Darlehenshöhe und -Rate jedoch so kalkulieren, dass zum Ende einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und mehr nur noch etwa 60 % des ursprünglichen Beleihungswertes der Immobilie anschlussfinanziert werden müssen. Dadurch stellen Sie sicher, dass bei einem gesunkenen Beleihungs- bzw. Immobilienwert die Anschlussfinanzierung nicht zu teuer wird.
9. Bilden Sie auf jeden Fall monatliche Rücklagen für Reparaturen, RSM-Maßnahmen, Hausgeldnachzahlungen, Mietausfall, Sonderumlagen und Sondertilgungen – mindestens 1,00 €/m²/Monat.
10. Wählen Sie die monatliche Darlehensrate so gering wie möglich damit der monatliche Cashflow (Mieteinnahmen abzügl. der nicht umlagefähigen Nebenkosten, Rücklagen und Darlehensraten) möglichst hoch ist; so bleiben Sie flexibel. Vereinbaren Sie stattdessen eine jährliche Sondertilgung. Die Darlehensraten sollten mit Sondertilgungen aber immer noch so hoch sein, dass zum Ende einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und mehr nur noch etwa 60 % des ursprünglichen Beleihungswertes der Immobilie anschlussfinanziert werden müssen (siehe 8. Abs. 2).